导读：在试点启动10个月后，保险版“以房养老”终于落地生根。近日，经过房产评估、律师调查等流程后，幸福人寿以房养老保险产品“房来宝”首批5张保单全部承保，来自北京、上海、武汉三地的5户家庭、8位老人正式签订老年人住房反向抵押养老保险产品投保单，成为第一批“吃螃蟹”的人。如无意外，从6月份开始，他们将拿到首笔养老金，金额根据老人的年龄和房产价值来计算，作为退休养老金的补充，这笔“额外”的以房养老金足以保证老人有较好的生活品质。
保险版“以房养老”首批保单承保
目前，幸福人寿以房养老保险产品“房来宝”首批5张保单已经全部承保，保险合同自签发保险单的次日零时开始生效，保单承保后将进入抵押登记和公证环节，这两个流程走完后，首批客户“幸福房来宝老年人反向抵押养老保险”业务将全部完成。
首批客户涉及北京、上海、武汉这3个城市的5个家庭、8位老人。
幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”产品于今年3月获得保监会审批通过。老人签收保险合同次日起可享有30日的犹豫期，在犹豫期内老人可认真审视保险合同，如果老人认为保险合同与其需求不相符，可以在此期间提出解除合同。据了解，老人首次养老保险金给付日为保险合同生效之日起第45日，首批客户首次领取养老保险金的时间大约在6月中旬。幸福人寿将通过银行转账方式在主险合同约定的给付日将老人应得的养老保险金汇入投保时指定的银行账户内。实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除老人应当承担的相关费用。
基本养老保险金额是基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。根据其保险费率表计算，以70周岁的男性老年人，有效保险价值500万元的房产为例，扣除延期年金保费和保单管理费，每月老人拿到手的养老金约为1.85万元左右。
赡养老人的义务是交给房子还是孩子?
8人，乍听起来，是一次不错的开头。可对比数量庞大的老年人群体，在中国人的观念里，养老一向是子女的事情，现在“用房子买养老”的方式，老人们真的能接受吗?
所谓“以房养老”，通俗地说，即拥有房屋完全产权的老年人，将自己的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至过世;老人去世后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
关键就在“以房养老”的前提上，老人必须将拥有完全产权的房屋抵押给保险公司。对于这点，估计中国有很多老人接受不了。
首先，一旦签订投保合同后，老人每月领到的金额是固定的，并不会随着房产价值的增长而随之增加。
按照幸福人寿投保单的费率表，100万元的房产，如果投保人是60岁的男性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2514元。如果投保人是60岁的女性，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是2082元。老人投保时年龄越大，养老金的金额越高，80岁的男性老人，100万元的房产，未扣除相关费用的情况下，每个月能拿到的养老金是5989元。
此外，老人们会担忧采用“以房养老”这种方式，是不是会引发家庭矛盾。目前在国人的观念中，赡养老人是子女的义务，相应的，子女继承父母过世后留下的房产，自然也成了顺理成章的事情。而“以房养老”的出现，等于割裂了父母与子女的亲情关系，可能会影响老人与子女间的感情。
基于此，目前“房来宝”在试点期间优先在孤寡失独老人、低收入家庭和高龄老年群体中推行。
老人对“以房养老”还存在几点疑虑
此外，虽然杭州目前尚未成为首批试点城市，但说起“以房养老”，不少杭州的老人还是有几点疑虑。
老人们的担忧主要集中在三个方面：
首先，房子抵押给保险公司是否安全?
其次，保险公司对房屋价值的评估是否合理?如果未来房地产市场继续上涨，房子变值钱了，保险公司却按涨价前的价格评估，老人是不是就亏了?
最后，保险公司作为一个营利性企业，在“以房养老”中赚取多少费用合适?万一老人去世了，保险公司会不会不兑现当初的承诺，把老人的房屋按较低的价格处置?
以现成的幸福人寿版“以房养老”为例，按照目前提供的方案，老人实际领取的养老保险金额为基本养老保险金额扣除应当承担的相关费用之后的净额。相关费用包括：50%的房屋评估费、抵押费、公证费、律师费;保单管理费，每单年度按1000元收取费用;累积计息的养老保险相关费用以及延期年金保费。
就目前这一产品来看，房屋产权、收益仍归老年人，增值部分，在扣除必要的费用后仍将归老年人的继承人，而如果房价下跌，出售房屋不足以偿付养老费用时，不足部分将由保险公司承担。
发达国家如何“以房养老”?
“以房养老”在中国是新鲜事物，但在美国、日本、新加坡等发达国家已推行多年，成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在老龄化问题日益引起关注之际，发达国家“以房养老”的经验教训值得借鉴。
●美国
美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系。
该体系有3种倒按揭贷款模式，最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。
贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。此种贷款广受欢迎，源于它为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利。
保障主要体现在两个方面：一、办理贷款前老人的知情权得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准。二、该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
人性化的选择权利一方面体现在贷款的放款方式很灵活，可以按月或者固定期限发放，也可以一次性发放;另一方面，老人过世后，房屋可交由金融机构处理，也可由继承人(如子女)在还清贷款本金和利息后将房屋赎回，金融机构最多可给房屋继承人一年时间来决定如何处置该房屋。
●日本
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本1981年开始引入“以房养老”，目前已发展出多种形式，政府、银行、房地产公司均可参与其中。
2002年，日本开始建立以各个地方政府福利部门为主体“以房养老”制度。有的地方政府设立了专门机构，为老人直接办理倒按揭贷款。有的地方政府在接受老人申请后，介绍相应银行为其办理，贷款风险由银行承担。
●新加坡
新加坡有3种形式的“以房养老”，每种形式都与政府密切相关。前两种针对新加坡政府出资为普通收入居民建造的公共房屋，该公共房屋的拥有者可以出租部分或者全部居室来换取养老收入或者通过以大换小获得养老收入。第三种是针对私人建造的商品房，只有该类房产才能参加倒按揭贷款，拥有此类房产的60岁以上老年人可以将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期发放贷款。
